《住房綠皮書》在評述2013年住房及相關市場走勢的基礎上，預測了2014年住房及相關市場的發展變化；通過構建中國住房指數體系，量化評估了住房市場各關鍵領域的發展狀況；剖析了住房市場及其相關領域協調健康發展所面臨的主要問題與挑戰，針對性地提出了相關政策建議；以城市化進程中的外來人口住房問題為主題，對當前中國住房問題的核心矛盾作了深刻解析。
中國社會科學院財經戰略研究院、新華通訊社經濟參考報社聯合發布住房綠皮書《中國住房發展報告（2013-2014）》
一二線城市房價上漲較快，三四線城市出現結構分化
2013年12月18日，由中國社會科學院財經戰略研究院、新華通訊社經濟參考報社、中國社會科學院城市與競爭力研究中心、社會科學文獻出版社共同主辦的“《住房綠皮書》發布會暨城鄉一體化趨勢下的中國住房發展研討會”在京舉行。會議正式對外發布由中國社會科學院財經戰略研究院完成的住房綠皮書《中國住房發展報告（2013-2014）》。
綠皮書指出，2012-2013年，一、二線城市房價上漲較快，三、四線城市出現結構分化。
第一，中國一線城市住房價格快速上漲，但與世界同類城市房價變動趨勢基本一致。2012年10月到2013年9月，中國一線城市住房價格呈現不斷上漲趨勢。北京商品住房價格同比增速從-0.3%上升到20.6%；上海同比增速從-1.6%上升到20.4%；廣州同比增速從-0.1%上升到20.2%；深圳同比增速從-1.6%上升到20.1%。但2013年中國主要一線城市住房市場變化情況并非孤立情況，與世界主要同類城市住房市場變動趨勢整體相似。
第二，二線城市房價兩極分化較為嚴重，部分二線城市量價高企。2013年9月，31個二線城市中，新建商品住房價格均為上漲趨勢，價格增長率平均值為9.3%。其中增長率高于平均值9.3%的城市有12個，增長率低于平均值9.3%的城市有18個。二線城市住房價格增速最低為海口1.1%，最高為廈門16.5%。
第三，三、四線城市房價整體增速較緩，結構出現分化跡象。從70個大中型城市中的三線城市來看，2013年9月新建商品住房銷售價格除了溫州出現1.8%的跌幅外，其余34個城市均呈現上漲態勢。35個城市價格增長率的平均值為6.9%，低于一線城市20.3%的增長率和二線城市9.3%的增長率。從總體來看，三、四線城市庫存增加較多，部分城市房價出現下跌的跡象。
（參見住房綠皮書《中國住房發展報告（2013～2014）》第一章p5-8,社會科學文獻出版社2013年12月）
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亞洲主要城市房價漲幅全球居前， 我國住房市場并非孤立上漲
2013年12月18日，由中國社會科學院財經戰略研究院、新華通訊社經濟參考報社、中國社會科學院城市與競爭力研究中心、社會科學文獻出版社共同主辦的“《住房綠皮書》發布會暨城鄉一體化趨勢下的中國住房發展研討會”在京舉行。會議正式對外發布由中國社會科學院財經戰略研究院完成的住房綠皮書《中國住房發展報告（2013-2014）》。
《住房綠皮書》分析發現，2012~2013年的全球住房市場出現較為明顯的反彈。從季度環比數據來看，在2013年第2季度，萊坊跟蹤的55個國家和地區中有37個呈上漲趨勢，房價的季度環比增速達到2.4%。從同比數據來看，全球房價從2012年第4季度起出現明顯的上升趨勢，并在2013年上半年保持了較高的增速。在這一輪的房地產反彈中，新興經濟體的房價上升尤其明顯，在萊坊跟蹤的55個國家和地區之中，前十位的國家和地區均為新興經濟體，后危機與遠離危機的發達經濟體也出現較好的房價上升趨勢，美國、德國、冰島等經濟體的房價增速仍居前列，但是歐債危機沖擊下的非核心發達經濟體仍處于低迷狀態，西班牙、匈牙利、荷蘭和希臘居房價增速的最后四名。
《住房綠皮書》指出，亞洲新興經濟體主要城市的房價走勢在世界范圍內居于前列。這表明我國2012~2013年的住房市場上升并非孤立現象，而是世界因素與國內因素共同作用的結果。具體而言，由于世界經濟周期與我國經濟周期有同步性，并且我國房地產周期與我國經濟周期有同步性，所以世界經濟走勢影響我國住房市場走勢；由于東亞整體表現出良好的經濟增長態勢，并且發達經濟體與新興經濟體各自表現出趨同傾向，所以住房市場的地域板塊特征也影響著我國的住房市場走勢。在東亞和東南亞的新興經濟體中，我國內地一線城市的住房市場表現盡管非常突出，但是季度同比仍低于中國香港、菲律賓馬卡蒂，這表明我國內地一線城市住房市場的上漲幅度并非脫離東亞與東南亞新興經濟體的平均趨勢，只是在新興經濟體中處于較高的位置。因此，在短期之內，我國內地一線城市的住房市場仍將接近東亞與東南亞新興經濟體板塊的平均趨勢，呈現較快的上漲。
《住房綠皮書》預計，在2013~2014年，世界經濟對我國住房市場的總影響是趨向于擴張的。同時，我國對世界住房市場的推動也會在局部地區和局部市場變得顯著。雖然從供給方來看，房地產業的海外發展仍會沿著2012~2013年的趨勢，在住房市場領域不會有顯著的影響，但是從需求方來看，由于我國住房市場價格處于高位，海外置業將會進一步擴張。由于我國海外置業在地域上相對集中，在類型上趨于中高端房產的特征屬于海外置業人群的長期偏好，所以在2013~2014年我國對海外住房市場的推動仍會集中在局部區域，帶來海外局部地區中高端住房價格的較快上漲。
（參見住房綠皮書《中國住房發展報告（2013～2014）》第二章? 世界經濟與住房市場形勢分析，社會科學文獻出版社2013年12月）
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大型房企爭相出海，投融資風險不容忽視
2013年12月18日，由中國社會科學院財經戰略研究院、新華通訊社經濟參考報社、中國社會科學院城市與競爭力研究中心、社會科學文獻出版社共同主辦的“《住房綠皮書》發布會暨城鄉一體化趨勢下的中國住房發展研討會”在京舉行。會議正式對外發布由中國社會科學院財經戰略研究院完成的住房綠皮書《中國住房發展報告（2013-2014）》。
《住房綠皮書》指出，雖然大型房企海外融資與投資都已初見成效，但是無論是意圖通過海外融資平臺緩解資金不足的窘境，還是選擇開發投資海外市場來規避國內市場風險，都存在著不可忽視的風險。首先，中外房地產相關法律法規與制度存在著巨大差異，沒有經過充分的了解就大踏步出海經營無疑會有水土不服而折戟國外的風險。中國房企在國內倚仗與地方政府的親密關系而常常違規運營，打擦邊球，甚至違背法律。而海外法律制度嚴苛，更沒有政府的保駕護航，國內房企難免不適。再者，以目前開發商海外投資開發的項目來看，主要目標客戶群仍然是海外華人華僑，尤其是未來有移民傾向的潛在客戶。然而一旦有明確政策限制資金流向海外或大幅提高民間資金流出成本，則規模與日俱增的房企海外業務必將因客戶數量銳減而受到重創。
海外融資的房企同樣需要承受來自多方面的風險。首先，海外發債或銀團貸款等融資模式會導致的杠桿性提升，其給房企帶來的負面影響很可能大于其改善資金流動性的正面作用。如果房企繼續按目前的頻率激進發債擴張，數年后債務到期時間將會高度集中，一旦市場銷售陷入困境則發債人評級將很有可能被下調并且資金流動性會進一步惡化。除此之外，匯率波動、國際稅收以及海外的政治環境等這些外部因素也都會對海外融資的風險與成本產生巨大影響。
《住房綠皮書》建議，海外投融資需謹慎防范風險。房企在出海之前就應做足充分準備，在進行投融資項目的評估時，不單單要從資金成本與潛在收益的角度考量，更要對項目的潛在風險做出預測，要看其是否符合企業發展戰略與投資國政策環境要求。一旦決定出海投資或融資，就必須先對國外文化體制、法律規定、市場環境等方面做足功課以防“水土不服”。在進入海外市場的方式中，建議國內房企仍然選取與當地住房企業合作或收購項目等穩妥策略。最關鍵的是要能夠在投資、融資鏈的每個環節上把握國外市場周期和特性，做到因地制宜、隨行就市、有效降低和分散風險。
（參見住房綠皮書《中國住房發展報告（2013～2014）》第四章? 中國房地產企業分析與展望，社會科學文獻出版社2013年12月）
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合作性住房金融機構生存空間不足，保障房融資機構支持體系缺失
2013年12月18日，由中國社會科學院財經戰略研究院、新華通訊社經濟參考報社、中國社會科學院城市與競爭力研究中心、社會科學文獻出版社共同主辦的“《住房綠皮書》發布會暨城鄉一體化趨勢下的中國住房發展研討會”在京舉行。會議正式對外發布由中國社會科學院財經戰略研究院完成的住房綠皮書《中國住房發展報告（2013-2014）》。
《住房綠皮書》指出，當前我國保障房金融支持機構體系缺失。自2008年國家重視保障房建設以來，保障房建設資金缺口一直是各界討論的焦點話題，新一屆領導班子對中低收入群體住房問題的重視以及更大規模的相關住房建設和消費勢必會進一步凸顯保障房融資缺口問題。其癥結在于缺失保障房金融機構支持體系，特別是保障房商業融資的政策性增信體系缺失。
《住房綠皮書》提出，擴大合作性住房金融機構生存和發展的空間。首先，從法律法規以及政策諸層面界定合作性住房金融的性質、定位和空間，為真正引進并建立規范性的合作性住房金融機構提供法律法規和政策支持。其次，鼓勵現有的合作性住房金融機構——中德儲蓄銀行堅守其專營定位，逐步退出已經進入的商業性和政策性業務領域，并探索總結包括公司治理、組織架構、市場定位、業務運營、風險管理等在內的合作性住房金融有效運行和發展模式，促成德國住房儲蓄銀行模式在中國真正落地，并在擬設的合作性住房金融機構中進行復制和創新。
《住房綠皮書》建議，探索建構有效的保障房融資機構支持體系。一是盡快啟動對住房公積金管理中心的改制進程，建構真正意義上的政策性住房金融支持體系，其二是建立政策性住房金融和商業性住房金融有效對接的通道，特別是盡快建立保障房建設和消費融資的增信體系，引導商業性資金支持保障房建設和消費。
（參見住房綠皮書《中國住房發展報告（2013～2014）》第六章? 中國房地產金融機構分析與預測，社會科學文獻出版社2013年12月）
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自住者恐慌入市推動大城市房價飆漲，中小城市出現明顯滯脹
2013年12月18日，由中國社會科學院財經戰略研究院、新華通訊社經濟參考報社、中國社會科學院城市與競爭力研究中心、社會科學文獻出版社共同主辦的“《住房綠皮書》發布會暨城鄉一體化趨勢下的中國住房發展研討會”在京舉行。會議正式對外發布由中國社會科學院財經戰略研究院完成的住房綠皮書《中國住房發展報告（2013-2014）》。
2012~2013年，中國大城市房價由試探性的緩慢上漲，逐步演變為恐慌性的暴漲。北京、上海、廣州、深圳4個一線城市，房價漲幅領跑全國。這幾個城市房價漲幅完全突破了2013年初公布的房價調控目標，其他大城市也即將或已經突破了年初的房價調控目標，地方版的房地產調控政策面臨升級。與2009年末上一輪房價暴漲有較大投機成分不同，本輪房價上漲主要由自住型需求的恐慌性入市所推動。本輪價格暴漲的主要是大城市，這些城市都實行了住房限購政策，投機性購房者被最大限度擠出，首次和改善性需求者成為購房的主體。針對二手房出售的高稅收政策使二手房市場的活躍程度下降，加劇了大城市住房供求矛盾。
2012年12月在國家統計局公布的70個大中城市中，新建商品住宅價格指數同比上漲的有40個，持平的有4個，下降的有26個。70個大中城市價格指數平均漲幅為-0.04%。環比上漲的有54個，持平的8個，下降的8個，環比平均漲幅為0.33%。北京、上海、廣州、深圳4個一線城市價格指數同比漲幅分別為2%、0%、2.4%和0.9%。到2013年9月，70個大中城市新建商品住宅價格指數同比上漲的有69個，下降的只有1個，同比平均漲幅為8.7%。同比超過10%的城市達到了15個，24個城市漲幅在8%~10%。北京、上海、廣州、深圳4個一線城市房價同比漲幅均在20%以上，創自2011年1月國家統計局實施新的《住宅銷售價格統計調查方案》以來的最高漲幅。考慮到因售房合同拆分、陰陽合同等現象帶來的數據失真，北京等一線城市多數樓盤的實際價格同比漲幅在50%以上。
在一、二線城市房價暴漲的同時，不少三、四線城市或中小城市雖然房價有所上漲，但住房市場已經出現顯著滯銷現象，開發商在苦苦支撐。2013年9月，在國家統計局公布的70個大中城市新建商品住宅價格指數中，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市同比平均上漲20.33%，環比平均上漲1.4%；天津等31個二線城市同比平均上漲9.27%，環比平均上漲07%；唐山等35個三線城市同比平均上漲6.87%，環比平均上漲0.6%。在浙江、內蒙古等地的部分前期住房市場過熱的城市如鄂爾多斯、溫州等，因經濟下滑，住房供大于求，房價曾出現顯著下跌。從歷史和國際經驗看，房地產泡沫破滅與經濟衰退有密切聯系，現階段我國房價下跌主要出現在少數經濟衰退的城市，中國大多數城市經濟增長前景看好,因而中國城市房價不會出現整體崩盤現象。
（參見住房綠皮書《中國住房發展報告（2013～2014）》第八章? 中國住房市場形勢分析與預測，社會科學文獻出版社2013年12月）
中國社會科學院財經戰略研究院、新華通訊社經濟參考報社聯合發布住房綠皮書《中國住房發展報告（2013-2014）》
“羊群行為”導致房價大幅波動，一線城市或將短線見頂
2013年12月18日，由中國社會科學院財經戰略研究院、新華通訊社經濟參考報社、中國社會科學院城市與競爭力研究中心、社會科學文獻出版社共同主辦的“《住房綠皮書》發布會暨城鄉一體化趨勢下的中國住房發展研討會”在京舉行。會議正式對外發布由中國社會科學院財經戰略研究院完成的住房綠皮書《中國住房發展報告（2013-2014）》。
綠皮書指出，開發商和購房者的“羊群行為”共同導致房價短期大幅波動。2012年初，住房市場被集體看空，具體表現為住房滯銷、土地流拍。僅時隔一年，一線城市住房和土地又遭遇了購房者和開發商的擠兌式搶購。
2012 -2013年，開發商經歷了從悲觀退地到爭搶“地王”。2012年上半年以前，在嚴厲調控沖擊下，購房者集中觀望，住房銷售不暢，開發企業資金回籠困難，部分房企處于資金鏈斷裂的邊緣，對市場前景極為悲觀。土地市場遇冷，地塊頻頻流拍。但僅僅過了一年，到2013年，隨著市場銷售的超預期好轉，開發企業庫存快速下降，資金充裕起來。市場預期又變得過于樂觀，不斷大舉搶地，導致“地王”頻出。2012年上半年以前由于開發企業對市場前景過于悲觀，開發投資下滑，直接導致了2012年下半年到2013年大中城市住房供給的相對短缺。而2013年開發企業爭搶“地王”，又為未來住房供求緩和甚至供大于求埋下伏筆。
2012-2013年，購房者經歷了從集中觀望到恐慌性入市。2012年初，嚴厲的限購限貸政策在擠出了投機性購房者的同時，使自住型購房者對房價下跌寄予厚望，市場觀望氣氛濃厚。因觀望導致的局部房價短暫下跌又進一步加劇了市場觀望。商品房嚴重滯銷，樓市出現了“八套房追逐一個購房者”的局面。2012年下半年，部分自住型購房者對市場失去耐心，住房銷售出現好轉，房價緩慢上行。這又進一步使自住型購房者的房價下降希望破滅，購房者重返市場。2013年，自住型購房者又恐慌性集中入市。在購房者支付能力與2012年初沒有出現顯著改善的條件下，市場供求形勢卻出現逆轉，由“八套房追逐一個購房者”變成“八個購房者追逐一套房”。
《住房綠皮書》預計，大城市短線見頂，中小城市頹勢延續。導致一、二線城市房價短線見頂的直接原因包括：一是房價大幅上漲使住房支付能力下降；二是2013年住房銷售爆發性增長，自住型住房需求被大量消耗，在限購政策不出現轉變的條件下，需求后期增長乏力；三是2012年底和2013年開發商爭搶“地王”預示著后期住房供給將顯著增加；四是房價過快上漲的城市政府將面臨較大的壓力，調控政策全面升級，這些調控政策客觀上起了穩定自住型購房者預期的作用，可以暫時緩解市場恐慌情緒。
以中西部地級市為主體的三、四線城市在大城市化趨勢和縣域經濟快速發展的夾擊下，經濟出現相對空心化。住房市場將延續2012~2013年滯銷態勢，部分城市房價可能步入下跌通道。由于三、四線城市前期造城運動產生大量住房供給，在人口外流、樓房滯銷的條件下，“鬼城”現象可能擴大。但在幾大城市群內的中小城市，由于經濟分工的有利地位，仍可能維持相對較好的發展趨勢。
（（參見住房綠皮書《中國住房發展報告（2013～2014）》第八章? 中國住房市場形勢分析與預測，社會科學文獻出版社2013年12月）
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弱化行政管控，深化市場改革
2013年12月18日，由中國社會科學院財經戰略研究院、新華通訊社經濟參考報社、中國社會科學院城市與競爭力研究中心、社會科學文獻出版社共同主辦的“《住房綠皮書》發布會暨城鄉一體化趨勢下的中國住房發展研討會”在京舉行。會議正式對外發布由中國社會科學院財經戰略研究院完成的住房綠皮書《中國住房發展報告（2013-2014）》。
《住房綠皮書》指出，行政管控扭曲市場，供求矛盾長期存在。當前住房市場存在的主要問題是，一方面行政管控過多扭曲了市場信號，造成開發商和購房者對房價的非理性預期，助長了市場短期波動，降低了市場供給效率；另一方面大中城市住房供求矛盾長期存在，市場無法解決低收入階層住房困難。
針對住房需求的直接管控政策如限購、限貸、限價雖然可能在短期內控制需求的過快膨脹，但是長期看行政管控無疑會導致市場信號扭曲，加劇市場波動，不利于居民住房水平的提高：一是限購導致剛需集中觀望或集中入市，給房價造成沖擊，從而也影響了開發商對市場的預期；二是限價導致房價失真，部分城市對預售價格采取直接管控手段，致使合同拆分、價外價現象普遍存在，房價調控實際上變成了房價指數調控，價格指數失真嚴重；三是針對外地戶籍家庭的歧視性限購政策與新型城鎮化建設目標相悖；四是限貸政策限制了資金的合理流動，可能使資金利用效率下降。
現階段中國城市高房價的根本原因是：中國經濟騰飛與城鎮化加速所形成的住房需求增長呈弱爆發性態勢，住房市場供應增長無法跟上需求增長，造成長期供不應求的局面。并且由于土地的稀缺性及環境保護的需要，房地產供給約束存在一定的剛性。中國經濟發展與城鎮化的快速推進都是今后數十年的大趨勢，難以逆轉。實施了嚴厲的行政性限購政策后，大城市房價仍出現強勁上漲，也證明了我國大城市住房真實需求十分強勁。
《住房綠皮書》提出，弱化行政管控，深化市場改革。未來的政策目標可以概括為：建立自住為主、適度投資、市場調節、政府監控的市場架構。以往的住房市場調控存在兩大教訓：一是過于排斥市場投資投機，單純地認為投資投機將推高房價激化供求矛盾，而忽視了住房投資投機溝通當前與未來需求橋梁的作用。二是過于高估政府管控房價能力，而忽視了市場調節機制本身作用的發揮。事實證明，政府難以有效管控房價，未來平抑房價調節供求還需要更多地依賴市場機制的作用。
《住房綠皮書》建議，理順市場供求機制，強化市場預期管理；逐步放開住房限購，適時推進房產稅改革；放寬住房信貸限制，支持首次置業和改善性需求；降低二手住房交易稅費，減輕購房者實際負擔；放松住房開發管制，增強開發市場競爭；加大房地產市場監管力度，抓緊出臺住房三包制度；完善房地產信息系統，推進房產信息公開化；明確住房保障范圍，厘清政府與市場界限。
（參見住房綠皮書《中國住房發展報告（2013～2014）》第八章? 中國住房市場形勢分析與預測，社會科學文獻出版社2013年12月）
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租金持續快速上漲，租房壓力顯著增大
2013年12月18日，由中國社會科學院財經戰略研究院、新華通訊社經濟參考報社、中國社會科學院城市與競爭力研究中心、社會科學文獻出版社共同主辦的“《住房綠皮書》發布會暨城鄉一體化趨勢下的中國住房發展研討會”在京舉行。會議正式對外發布由中國社會科學院財經戰略研究院完成的住房綠皮書《中國住房發展報告（2013-2014）》。
《住房綠皮書》指出，住房租金持續快速上漲，租金漲速超過物價。2010年以前，租金長期緩慢增長，房價租金比越來越大，租房成為一項較經濟的選擇。2010年以來，住房租金出現持續較快速度的上漲。2012年6月開始，隨著居民消費價格租金指數的快速上揚，租金漲幅持續高出CPI的漲幅。2012年12月，租金指數同比上漲3.3%，同期CPI上漲2.5%，租金指數漲幅較CPI漲幅高出0.8個百分點。進入2013年，雖然CPI指數有所上揚，但是租金指數上漲更快，二者的差距進一步拉大。至2013年9月，租金指數同比上漲4.4%，同期CPI上漲3.1%，租金指數漲幅較CPI漲幅高出1.3個百分點。至2013年9月，租金指數已經實現連續45個月上漲，其中北京連漲55個月，廣州連漲51個月，深圳連漲54個月，上海連漲39個月。
從租金絕對水平看，大城市租金總體要高于中小城市，東部城市總體要高于中西部城市，一線城市總體要高于二、三線城市，南方城市總體要高于北方城市。2013年9月，32個大中城市中每平方米租金水平最高的依次是北京、深圳、上海、南京、廣州，二類地段住宅租金集中成交價分別達到每平方米65.00元、64.81元、58.00元、58.00元和35.78元。二類地段住宅租金集中成交價每平方米最低的依次是呼和浩特（14.00元）、濟南（16.73元）、銀川（17.60元）、長春（19.00元）、沈陽（19.00元）。
《住房綠皮書》發現，租房負擔顯著增大，租金占家庭可支配收入的比重達到較高水平。從以租金收入比度量的租房負擔看，租房負擔總體較大。一線城市租房負擔指數（租金收入比）大都很高，總體租房負擔最大；西北、東北城市租房負擔指數較低，租房負擔相對較小。如果以三口之家租住80平方米住房為參照標準計算，32個大中城市居民家庭平均每1元可支配收入中，用于租金的支出為0.34元。分城市看，租金支出占收入比例最高的北京、南京、深圳、烏魯木齊、上海，居民家庭平均每1元可支配出入中，用于租金的支出分別為0.54元、0.51元、0.51元、0.50元、0.46元。除上海外，租金支出都占可支配收入的一半或以上。租金支出占收入比例最低的呼和浩特、濟南、沈陽、長沙、合肥，居民家庭平均每1元可支配出入中，用于租金的支出分別為0.15元、0.16元、0.23元、0.24元、0.25元。租金支出都在可支配收入的1/4以及以下。
《住房綠皮書》認為，租房負擔增大，是收入增長和住房供給緊缺的共同結果。因而租房負擔重的城市，一般都具有兩個特征，即收入水平較高，同時人均住房面積較低。當然租房負擔輕的城市并不意味著生活水平較高，這大多是經濟發展水平較低、食品等剛性支出占收入比重較高的結果。少部分可能是住房供給量高、當地人均住房面積較大的結果。
（參見住房綠皮書《中國住房發展報告（2013～2014）》第九章? 中國住房租賃市場形勢分析與預測，社會科學文獻出版社2013年12月）
中國社會科學院財經戰略研究院、新華通訊社經濟參考報社聯合發布住房綠皮書《中國住房發展報告（2013-2014）》
增加一、二線城市住房用地供應，減少三、四線城市住房用地供應
2013年12月18日，由中國社會科學院財經戰略研究院、新華通訊社經濟參考報社、中國社會科學院城市與競爭力研究中心、社會科學文獻出版社共同主辦的“《住房綠皮書》發布會暨城鄉一體化趨勢下的中國住房發展研討會”在京舉行。會議正式對外發布由中國社會科學院財經戰略研究院完成的住房綠皮書《中國住房發展報告（2013-2014）》。
《住房綠皮書》分析發現，不同城市的土地市場分化加劇，一線城市和核心二線城市持續火熱，量價顯著齊升，部分二線和三、四線城市不溫不火甚至冷清。2012年第4季度以來，土地市場出現冷熱不均，土地的上漲和下跌在不同的城市同時存在。一線城市和核心二線城市土地市場持續火熱，量價顯著齊升，單價“地王”和總價“地王”接連出現，創歷史新高，且很多地塊出現“面粉貴過面包”的情況，導致房價預期上漲，與2013年初房價控制目標背道而馳，也使一、二線城市開發風險加大。同時，從全國土地購置面積情況看，2013年前8個月同比下降了9.1%，雖然較上年同期(-16.2%)跌幅有所收窄，但土地市場總體上依然是供應不足的。與一線城市和核心二線城市土地市場的火爆相比，三、四線城市土地市場則相對冷清一些。一線城市“地王”與三、四線城市所謂“空城”并存，“一線供給不足和三、四線供應過量”的土地市場分化異常特征更加顯著。
《住房綠皮書》預計，區域分化仍將持續，一線城市和核心二線城市土地現相對短缺，價格或持續上漲；多數二、三線城市成交量或持續放大，價格相對穩定；部分三、四線城市成交量萎縮，價格下降。
《住房綠皮書》建議，適當增加一線城市和熱點二線城市土地供應，尤其是商品住房用地供應，同時減少三、四線城市土地供應，并重點制定好相應城市的土地調控目標，防止區域分化加劇。基于一線城市和熱點二線城市土地市場已經出現和可能繼續出現的量價齊升的過熱風險，需要適當增加土地供應并制定好土地調控目標，落實調控責任并加強行政問責。同樣，由于三、四線城市和部分二線城市土地市場已經出現供應過量的跡象，要相應減少這類城市的土地供應，以避免出現所謂“鬼城”、“空城”。“鬼城”、“空城”是“只要土地城鎮化、沒有人口城鎮化”的極端現象。土地供應要與產業集聚、人口流動、公共服務布局相銜接，土地市場發展要與新型城鎮化進程相協調。要嚴格控制新增建設用地，優化土地利用空間布局，充分考慮城市群與大中小城市銜接，使得土地供應與城鎮化戰略相匹配，防止土地城鎮化快于人口城鎮化。
（參見住房綠皮書《中國住房發展報告（2013～2014）》第十章? 中國土地市場形勢分析與預測，社會科學文獻出版社2013年12月）
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中國社會科學院財經戰略研究院、新華通訊社經濟參考報社聯合發布住房綠皮書《中國住房發展報告（2013-2014）》
有效擴大住房直接融資比重，借助證券化防控住房金融風險
2013年12月18日，由中國社會科學院財經戰略研究院、新華通訊社經濟參考報社、中國社會科學院城市與競爭力研究中心、社會科學文獻出版社共同主辦的“《住房綠皮書》發布會暨城鄉一體化趨勢下的中國住房發展研討會”在京舉行。會議正式對外發布由中國社會科學院財經戰略研究院完成的住房綠皮書《中國住房發展報告（2013-2014）》。
《住房綠皮書》分析發現，2012-2013年房企融資主要依賴間接融資、主要是金融機構貸款這種狀況，一方面形成融資市場的集中度風險，另一方面導致金融機構貸款的流動性風險。因此，《住房綠皮書》建議，有效擴大住房直接融資市場比重，借助證券化技術有效防控房地產資金風險。
中國政府在《金融業發展和改革“十二五”規劃》中的內容之一是顯著提高直接融資的比例，這給住房金融市場領域的改善無疑提供了良好機會。在以往，針對住房股票市場的放行往往伴隨著地價和房價的飛漲，因此在調控房地產市場的政策選項中，提高房地產專業上市門檻甚至暫停房地產企業的上市，往往成為必選項。實際上，放寬對房地產企業在資本市場融資的限制與房價和地價的飛漲之間的關系只是表象，背后的癥結在于住房制度設計缺陷和土地財政。由此而論，房地產資本市場規模和比重的提升，從根本上而言，一是要依賴于住房制度的重新設計，二是要地方政府擺脫對土地財政的依賴，在住房制度重構和去土地財政的過程中，政策層面應及時調整順勢而為，將房地產市場資本市場融資納入房地產穩健發展的長效機制的建構之中。
近年來，中國逐漸擺脫對資產證券化的恐懼癥，將其視為金融資產優化和金融體系優化的重要工具，特別是今年以來，在高層“盤活存量，用好增量”的政策導向下，資產證券化成為國務院會議的重要議題。由此預計資產證券化將在未來一段時間內有一個較快的發展期，但囿于額度限制和基礎資產規定約束，資產證券化還很難成為房地產金融資產優化的有效工具，為此建議，其一適度擴大試點規模，特別是給予房地產信貸領域的試點規模；其二是放松關于基礎資產質量約束，只要是投資級以上的資產均可作為房地產貸款證券化的基礎資產。
（參見住房綠皮書《中國住房發展報告（2013～2014）》第十一章? 中國住房金融市場形勢分析與預測，社會科學文獻出版社2013年12月）
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中國社會科學院財經戰略研究院、新華通訊社經濟參考報社聯合發布住房綠皮書《中國住房發展報告（2013-2014）》
住房監管應長期穩定和全面覆蓋，不能“熱脹冷縮”與“重買輕租”
2013年12月18日，由中國社會科學院財經戰略研究院、新華通訊社經濟參考報社、中國社會科學院城市與競爭力研究中心、社會科學文獻出版社共同主辦的“《住房綠皮書》發布會暨城鄉一體化趨勢下的中國住房發展研討會”在京舉行。會議正式對外發布由中國社會科學院財經戰略研究院完成的住房綠皮書《中國住房發展報告（2013-2014）》。
《住房綠皮書》根據2013年最新數據計算得到中國住房市場監管指數，發現2013年住房監管排名前十名的城市依次為：北京、天津、成都、上海、廣州、南京、重慶、南昌、武漢和杭州，住房市場監管強度與城市所處區域經濟發展水平及城市的行政級別有較強的一致性。在經濟較發達地區或當前經濟發展較快地區的城市，其住房市場監管指數一般較高，行政級別較高的城市，其住房市場監管指數也一般較高。
《住房綠皮書》認為，住房監管應長期穩定，不能“熱脹冷縮”。目前中國住房市場監管政策與標準在實際執行時浮動很大，地方政府根據本地經濟發展需要和住房市場形勢，以種種名義對住房監管執行加以調整。因此，住房監管應堅持長期、穩定，不因市場漲落而波動，嚴格執行現有法律與監管制度，不得隨意調整標準。同時，應細化住房市場監管標準，確立監管責任人，要求一旦發生“微調”現象能及時發現、及時查處，形成威懾力。
《住房綠皮書》提出，住房監管應一視同仁，不能“抓大放小”。由于大城市住房市場處于媒體風口浪尖，城市政府出于謹慎考慮對住房市場監管較為重視。但中小城市住房市場普遍存在漏洞。尤其是住房土地監管、信貸監管等方面，二、三線城市長期游離于媒體監管的視野范圍之外。隨著中國城鎮化的不斷推進，二三線城市的地位不斷加強。低房價不代表低風險，中國住房市場監管體系不能“抓大放小”，而應“一視同仁”。目前大城市房價較高，限購、限貸執行力度較強，住房投機受到一定程度壓制，因此房地產信托和民間資本已經大量涌入二三線城市，一旦在住房信貸等方面出現監管漏洞，將會對中國城鎮化帶來巨大損害，甚至影響中國經濟發展的大局。
《住房綠皮書》建議，住房監管應全面覆蓋，不能“重買輕租”。目前中國租賃市場監管漏洞頻出，無論監管法律體系，還是執法力度，都遠遠落后于商品房銷售市場。在目前住房租賃市場較為混亂的時期，應更加重視住房租賃監管體系的建立和完善，實現中國住房租、購市場均衡發展。
（參見住房綠皮書《中國住房發展報告（2013～2014）》第十二章? 中國住房市場監管，社會科學文獻出版社2013年12月）
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中國社會科學院財經戰略研究院、新華通訊社經濟參考報社聯合發布住房綠皮書《中國住房發展報告（2013-2014）》
完善住房公積金制度，將農民工納入公積金覆蓋范圍
2013年12月18日，由中國社會科學院財經戰略研究院、新華通訊社經濟參考報社、中國社會科學院城市與競爭力研究中心、社會科學文獻出版社共同主辦的“《住房綠皮書》發布會暨城鄉一體化趨勢下的中國住房發展研討會”在京舉行。會議正式對外發布由中國社會科學院財經戰略研究院完成的住房綠皮書《中國住房發展報告（2013-2014）》。
《住房綠皮書》指出，住房公積金制度保障范圍不足且使用上存在漏洞。住房公積金制度是一項住房保障制度，其貸款利率比商業貸款利率低，有助于減輕城市居民購買住房的貸款壓力，但獲取住房公積金貸款的條件很多。因此，繳納基數高、工作好的人員，在住房公積金的使用上占有明顯的優勢，農村居民不能繳納住房公積金也就是說其不具有申請公積金貸款的資格。而且，許多地市規定，除裝修、買房或退休等特殊情況外，繳納人不能取出住房公積金，若繳納的住房公積金的年利率為1.21%，遠低于同期存款利率，這意味著絕大多數住房公積金多年將存在低息賬戶里。根據《住房公積金管理條例》，公積金中心通過公積金存款或其他方式獲得的收益，并不歸繳存人所有，將被各地政府財政拿走。地方政府動用公積金的盈余來建設保障性住房本身是無可厚非的，但地方政府在對公積金的使用上有過度使用的嫌疑，個別城市存在公積金的過度挪用現象。
《住房綠皮書》認為，隨著經濟的發展及我國城鎮化進程的加快，已有大量的農民工涌入城市，他們大都沒有能力購住房，所租的房屋往往也是城市中條件較差甚至是最差的，居住環境相當惡劣。但是，在城市建設中農民工發揮了重大作用，故應該把農民工納入到住房公積金的覆蓋范圍之內，給他們提供穩定的資金，保障他們能夠租房的基本能力。此外，應當建立房價與住房公積金的互動機制，二者之間同向波動，當價格提高時，可適當地提高公積金繳費率,使住房公積金發揮真正的作用；住房公積金的增值及收益可以用來建設職工住房或對職工貸款貼息等，讓公積金的收益用在適當處，發揮其真正效用。另外，還要完善法律法規、加大執法力度、加強監督管理，讓其有法可依。
（參見住房綠皮書《中國住房發展報告（2013～2014）》第十三章? 中國住房社會保障，社會科學文獻出版社2013年12月）
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中國社會科學院財經戰略研究院、新華通訊社經濟參考報社聯合發布住房綠皮書《中國住房發展報告（2013-2014）》
重構“安居、康居、樂居”住房供應體系，盡快推出住房長效調節機制
2013年12月18日，由中國社會科學院財經戰略研究院、新華通訊社經濟參考報社、中國社會科學院城市與競爭力研究中心、社會科學文獻出版社共同主辦的“《住房綠皮書》發布會暨城鄉一體化趨勢下的中國住房發展研討會”在京舉行。會議正式對外發布由中國社會科學院財經戰略研究院完成的住房綠皮書《中國住房發展報告（2013-2014）》。
《住房綠皮書》分析認為，2012-2013年度，限購政策繼續嚴格執行，政策調控進入平穩轉型期。總體來看，2010年以來堅持“房地產市場調控政策不動搖”的調控原則，是針對我國住房市場劇烈波動的有效選擇。我國住房宏觀調控政策體現了很好的穩定和延續性，政策沒有出現大起大落，政策變化對住房市場的影響最小化，市場預期管理相對改善。同時，住房市場宏觀調控從“政府調控為主”向“市場調控為主、政府調控輔助”轉變，更加符合住房市場的基本規律。
《住房綠皮書》指出，調控問責制度依然沒有兌現，住房市場長效調節機制仍然是“只聞其聲不見其人”。2010年以來，歷次國務院出臺的住房調控政策里都要求對房價上漲過快地區要約談和問責。2013年9月份，全國70個大中城市除了溫州房價下降之外，其余城市房價全部上漲，而且四個一線城市同比漲幅均超兩成。如果以真實房價為基準，2013年多數一、二線城市調控目標基本不會完成。但是，2010年至今還沒有一個城市被問責，問責制的嚴肅性受到挑戰，也就失去了其作為城市住房調控手段之一應有的作用。另一方面，2013年以來，我國住房市場調控開始逐步向市場機制過渡，其中，非常重要的一環是住房調控長效機制。房產稅試點擴容、個人住房信息系統全國聯網、健全不動產統一登記制度則是我國住房調控長效機制的重要方面。這三項政策很早就被提出，但是一直都處于研究狀態，遲遲未能落地。
《住房綠皮書》提出，重構“安居、康居、樂居”的住房供應體系，盡快推出住房市場長效調節機制。
通過完善住房市場和加大政府保障力度，早日構建以政府提供基本保障、市場滿足多層次需求的住房供應體系。一是以政府投入為主，鼓勵市場和個人積極參與，切實加大資金、土地等的投入力度，努力增加保障房的供給，滿足低收入居民的基本住房需要，實現低收入群體的“安居”。二是以市場提供為主，政府提供相應財稅、金融、土地等優惠政策，加快普通商品房的建設和供給，滿足廣大中等收入人群的住房需求，實現這些人的“康居”。三是以市場機制為主導，合理發展高端住宅，滿足高收入人群對住宅的高品質需求，并通過相應調節機制合理引導和規范。
盡快推出住房市場長效調節機制。一是加快房產稅改革步伐。擴大房產稅試點省市，將房價上漲較快、人口較多的城市盡早納入房產稅試點范圍。二是加快個人住房信息系統建設。要盡快公布個人住房信息系統建設的計劃目標和時間表。及時向社會公布個人住房信息系統建設進度。要將個人住房信息系統建設作為地方政府考核的主要標準之一。三是建立住房市場行政調控的約束機制。在房價、地價等出現劇烈波動、市場極不穩定的情況下，政府可以采取相應措施進行緊急應對，除此情況下，政府不應出手干預，應保持住房市場的自動調節。
（參見住房綠皮書《中國住房發展報告（2013～2014）》第十四章? 中國住房宏觀調控，社會科學文獻出版社2013年12月）
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中國社會科學院財經戰略研究院、新華通訊社經濟參考報社聯合發布住房綠皮書《中國住房發展報告（2013-2014）》
城市外來人口實際比重或超三成，多數住房情況不容樂觀
2013年12月18日，由中國社會科學院財經戰略研究院、新華通訊社經濟參考報社、中國社會科學院城市與競爭力研究中心、社會科學文獻出版社共同主辦的“《住房綠皮書》發布會暨城鄉一體化趨勢下的中國住房發展研討會”在京舉行。會議正式對外發布由中國社會科學院財經戰略研究院完成的住房綠皮書《中國住房發展報告（2013-2014）》。
《住房綠皮書》認為，城市外來人口占城市人口比重實際上可能超過三成，農民工是城市外來人口的主體，東部沿海地區城市是外來人口的主要流入地。改革開放以來，隨著市場化和城市化進程，人口流動和遷移已經成為中國經濟社會轉型中的重要現象，其中鄉城流動是人口流動的主流。2012年底全國城鎮人口為7.12億，全國流動人口為2.36億，其中農民工1.63億，流動人口的主要流入地是經濟發達的東部沿海地區城市。如果考慮到流動人口的主要去向是城市地區以及居住未滿半年的流動人口未納入流動人口普查口徑等事實情況，那么全國城市人口中外來人口比例將超過三成，很多城市外來人口甚至超過本地戶籍人口。
《住房綠皮書》指出，多數城市外來人口住房的基本情況不容樂觀。外來人口進入城市，面臨的首要問題就是居住問題。相比城市原居民，以農民工和大中專畢業生為主體的城市外來人口面臨著更大的住房壓力。住房的獲取關系著他們能否在新的城市正常的工作和生活，是他們融入城市社會的立足點。城市外來人口由于戶籍、就業、收入水平、教育程度以及家庭結構和流動方式等多方面的原因，住房獲取上存在較大困難。城市外來人口居住的主要特點有如下幾個方面。
一是城市外來人口居住面積小。由于城市外來人口流動性較強，獲得固定居所較難等原因，對城市外來人口的住房狀況一直沒有能夠進行統一普查。一些政府部門和研究機構對外來人口的居住狀況調查顯示，城市農民工人均居住面積一般在3~10平方米，不同城市和不同的調查范圍之間存在較大差異。而根據五普和六普的統計數據，2000年城市家庭人均住房面積為21.81平方米，2010年的人均面積已經達到29.15平方米。
二是城市外來人口除了人均居住面積遠遠小于城市家庭外，居住設施和衛生水平也與城市居民有較大差距。調查顯示有較大比例農民工居住在工棚、地下室或者經營性住房中，還有不少住在簡易搭建的住房中。與簡陋的居住條件相伴的是自來水、廚房、衛生間、洗浴設施等基本生活設施的較為匱乏，至于暖氣和空調、電力供應、燃氣、有線電視、網絡等生活設施配備的比重則更低。居住擁擠、設施簡陋和衛生條件差是外來人口對居住條件不滿意的重要原因。此外，住宅周邊的公共設施供給不足和環境較差也是外來人口住房中的一個重要問題。
三是城市外來人口多住在在城鄉結合部、城市郊區和城中村，多依托社會網絡形成聚集。多數調查均表明，超過六成以上的外來人口落腳在城鄉結合部和城市郊區，其主要原因是在該地區存在大量小產權房，并且由于土地和建筑規劃管理的原因，存在住宅改建、分割和私自搭建等原因能夠提供相對廉價的住宅。由于社會排斥的作用，外來人口主要以地緣和親緣關系為依托進入城市，因此在居住上也會形成基于地緣和親緣的聚集區。
四是房源形式多樣，以個人租住和單位提供住宿較為常見，住房流動性強，缺乏足夠的保障。城市外來人口居住房源形式多樣，主要的形式有單位提供住房、個人租賃住房、寄宿在親友家中、住在工棚和經營性場所、自建和購買住房等。由于住房供求關系不平衡、城中村改造以及住房租金不斷上升等原因，依靠市場租房居住的外來人口居住權利得不到有效保障，經常面臨房東違約、提價，甚至被掃地出門的情況，頻繁搬家乃至居無定所成為外來人口居住的一大難題。
（參見住房綠皮書《中國住房發展報告（2013～2014）》第十五章? 城市化進程中的外來人口住房問題，社會科學文獻出版社2013年12月）
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中國社會科學院財經戰略研究院、新華通訊社經濟參考報社聯合發布住房綠皮書《中國住房發展報告（2013-2014）》
建立外來人口社會融入長效機制，增強外來人口住房支付能力
2013年12月18日，由中國社會科學院財經戰略研究院、新華通訊社經濟參考報社、中國社會科學院城市與競爭力研究中心、社會科學文獻出版社共同主辦的“《住房綠皮書》發布會暨城鄉一體化趨勢下的中國住房發展研討會”在京舉行。會議正式對外發布由中國社會科學院財經戰略研究院完成的住房綠皮書《中國住房發展報告（2013-2014）》。
《住房綠皮書》指出，由于住房問題的長期性和復雜性，及其在人口城市化中的基礎地位，解決城市外來人口住房問題必須立足于長遠的社會融合。要實現長久的社會融合，必須堅持基準公平、階梯融合、多維參與的基本原則。一是公共服務均等化。影響外來人口融入城市的一個重要原因是城鄉之間以及不同城市之間公共服務的差距很大，因此引導人口合理流動，平抑房價，增加供給就需要在基礎設施和公共服務方面推行均等化，保障城鄉人口享受同等的基本公共服務。二是支持外來人口廣泛參與社會性活動。社會融合不僅僅是經濟維度的融合，也不是僅僅依靠保障居住就能夠實現，需要外來人口對當地社會生活的了解和被接納。因此需要減少社會排斥、緩和對立情緒，通過建立有效的社會支持政策，創造外來人口廣泛參與本地活動，與本地居民交流溝通的機會。三是階梯性融入。為了保證社會融合的長期性和有效性，實現城市外來人口切實的社會融入，在推進社會融合過程中可以采取階梯性融入方式。有條件的地區率先實現當地的區域城鄉一體化，先以市為單位解決全轄區人口的社會福利均等化和人口流動無障礙，再推廣到省區。對于非轄區戶籍人口，只要有穩定收入來源和稅收記錄，可以按照居住年限與本地居民享受一致待遇。
《住房綠皮書》提出，城市外來人口多數收入較低、住房需求支付能力不足、與住房相關的金融制度和手段的缺失，需要運用多種手段增強城市外來人口的住房支付能力。一是提高住房補貼水平，降低城市外來人口工資中用于住房開支的比例。包括為用工單位的職工住宅建設提供財政支持和稅收減免，為外來人口租房提供貨幣化補貼等。二是住房公積金制度向外來人口敞開，允許有固定收入的外來人口參加城市住房公積金，對企業協助外來人口繳納的公積金款實行稅收抵扣。三是政府設立政策型金融機構，專門服務于城市外來人口的住房融資需求。包括允許城市外來人口利用其農業用地和其他農業生產資料融資和為改善居住條件的融資等。四是整合土地資源進行城市公租房的建設，在外來人口流入較大地區應該在土地利用指標之外，允許其增加保障性住房用地指標。利用政府供地和住宅產業化手段降低保障性住房價格，同時降低對外來人口入住公租房的要求。
（參見住房綠皮書《中國住房發展報告（2013～2014）》第十五章? 城市化進程中的外來人口住房問題，社會科學文獻出版社2013年12月）
《中國住房發展報告（2013-2014）》對各級政府尤其是城市政府部門、國內外企業、有關研究機構、社會公眾具有重要的決策參考意義和研究借鑒價值。
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