中國社會科學院財經戰略研究院

中國住房市場發展月度分析報告（2018年12月）

主筆：鄒琳華 王業強 呂風勇

2018年12月，中央經濟工作會議提出“要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系”。為促進房地產市場平穩健康發展，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組、住房大數據聯合實驗室在2018年11月大數據房價指數（BHPI）監測分析的基礎上，結合項目組對中國住房市場的長期跟蹤研究，完成了2018年12月《中國住房市場發展月度分析報告》。

一、住房市場運行最新動態

1.房價下跌城市較快增加，重點城市住房成交量回升

2018年11月全國房價良性回調，堅決遏制房價上漲的調控目標初步實現。房地產調控政策保持了延續性與穩定性，部分開發商及住房投資者關于房地產調控全面放松的預期一再落空，開始逐步降價售房。貨幣化棚改政策的調整，對二三四線城市房地產熱起到了釜底抽薪的作用。復雜的國內外經濟形勢，使得部分家庭推遲了購房決策。大數據房價指數監測顯示，2018年11月142個樣本城市房價平均環比下跌0.802%，跌幅比上月擴大0.5個百分點。房價環比下跌的城市為113個，比上月增加29個，占樣本數的80%。環比持平城市1個。[1]

在房價下跌城市增多、跌幅增大的同時，重點城市二手住房成交量有所放大。在價跌量增的背景下，不僅市場整體風險可控，而且居民購房負擔有所減輕，房地產調控取得了預定的效果。2018年11月，十大城市二手住房成交量指數比上月增長13.9%。重點城市住房成交量隨著價格下降而放大，表明房地產市場并沒有因價格下調而喪失流動性。

重點城市成交量的放大表明住房市場處于良性調整狀態，這也為進一步完善住房市場體系和住房保障體系、構建房地產市場健康發展長效機制提供了有利條件。

十大城市二手住房成交量指數（2017年1月=100）

注：十大城市的樣本為北京、上海、成都、大連、武漢、蘇州、深圳、南京、杭州、重慶。

2.各級城市房價均以下降為主，但市場調整的背景卻有所不同

2018年11月，不僅一二線城市房價繼續調整，三四線城市也總體進入房價下調階段。

大數據房價指數監測顯示，2018年11月一線城市房價環比平均下跌1.49%，跌幅比上月收窄0.37個百分點。廣州、北京、深圳、上海四個一線城市房價均環比下跌。其中11月深圳環比下跌1.39%，北京環比下跌1.64%，廣州環比下跌1.51%，上海環比下跌1.43%。與上年同期相比，2018年11月一線城市平均同比下跌0.675%，其中上海同比下跌12.04%，廣州仍同比上漲8.19%。

 

2018年11月，準一線城市房價環比平均下跌1.782%，跌幅比上月進一步擴大0.26個百分點。所有準一線城市房價均環比下跌，其中重慶房價下跌速度相對較快。

 

 

2018年11月二線城市房價環比下跌1.306%，跌幅比上月進一步擴大0.193個百分點。除了大連、沈陽環比微漲外，其余二線城市房價均不同程度下跌。其中西安、青島、成都、武漢等曾經的熱點二線城市房價下跌相對較快。

 

2018年11月，三四線城市房價環比下跌0.678%，跌幅比上月擴大0.572個百分點。118個樣本城市中，下跌的城市達91個，下跌城市占比77%。溫州、湖州、西雙版納、上饒、嘉興等三四線城市房價下跌速度相對較快。

雖然房價都處于回落調整狀態，但各級城市房價調整的背景有所不同。2017年下半年以來，一線城市已經經歷了一波房價調整，北京房價較2017年4月高點的最大跌幅曾接近20%。只要外部經濟環境有所改善，市場隨時有可能重新復蘇。三四線城市上半年正經歷了一波較快上漲，多數城市房價同比漲幅仍較高。由于目前才剛進入階段性調整，距離再次復蘇仍需時日。二線城市的市場狀況則居于一線及三四線之間。

注：城市數據一般不包括下轄縣級市及縣；由于每月都將根據最新數據對所有指數進行重算與修訂，不同版本的指數可能會有細微差異，以最新版本為準；廊坊房價主要根據廊坊市燕郊板塊數據編制。

3.熱點城市住房租金穩中略降

經歷了2018年1-7月的快速上漲后， 2018年8-11月，重點城市住房租金水平有所回落。大數據住房租金指數（不含長租公寓，下同）監測顯示，2018年11月，29樣本城市住房租金平均環比下跌1.2%。包含北京、上海、深圳、杭州、天津、南京、蘇州在內的26個樣本城市租金漲速均有所回調，僅有珠海、石家莊、沈陽3城市環比上漲。8-11月熱點城市租金止漲，不僅和各地政府對租金上漲行政調節干預有關，也受房地產市場由熱轉冷及經濟增速下行的影響。

表12018年8-10月主要城市大數據住房租金環比指數（比上月上漲%）

注：樣本不含長租公寓

 

二、形勢分析與預測

一線城市或將率先緩慢復蘇。從城市格局看，一線城市已經進入存量房市場，受開發市場波動及商品房庫存變動因素的影響較小，市場變動主要取決于政策特別是融資條件的變化，但政策進一步趨緊的可能性并不大。另一方面，經歷了2017年以來的持續調整，一線城市房價風險已經得到一定釋放。市場復蘇目前主要受制于嚴厲的調控政策及復雜多變的外部經濟環境。一旦外部經濟環境有所改善，一線城市樓市可能會率先緩慢復蘇。2019年雖然國際資本市場仍將繼續動蕩，但中美貿易摩擦可能會有所緩和。這或將在一定程度上改善房地產市場所處的外部經濟環境，減弱市場觀望情緒。

二三四線城市仍將繼續調整。二三四線城市大多仍處于增量房市場階段，當銷售不暢時，住房庫存將再度增加，并反過來進一步增強房價下降壓力。2017-2018年，二三四線城市房價大都累積了不小的漲幅，客觀上也有調整的需要。

三、對策與建議

1.繼續抑制住房投資投機，堅持“房住不炒”。在城市化大背景下，住房供求矛盾長期存在，“房住不炒”仍是新形勢下住房政策的前提。當前部分城市房價下跌，總體仍屬于市場的正常調整，重點城市房地產市場也仍然具有充足的流動性。應保持政策定力，即使房價出現暫時性下跌，也不宜出臺剌激或鼓勵購房政策，避免房地產調控前功盡棄。但部分房價下跌的城市，可以因地制宜地調整一些不合時宜的房地產政策，如限售、限價等，使得房地產政策體系更為科學合理。

2.對于一二線城市而言，限購、限貸等行之有效的需求管控政策，仍有必要繼續實施。住房總量不足仍然是一二線城市住房市場的主要矛盾，住房需求管控政策沒有整體退出條件。但在“房住不炒”的前提下，可以根據市場形勢變化，對政策進行微調。對于三四線城市而言，房價調控政策總體虛多實少，需要進一步完善應對市場變化的政策調節機制，全面落實當地政府穩定房價的主體責任。

3.繼續支持首次購房需求，合理支持居民改善性住房需求。通過對市場利率的調節，抑制首套房貸利率的大幅上浮，切實降低居民首次購房的還款負擔。對于居民在一定時期內買一賣一的改善性住房需求，應創造交易便利和給予稅費減免。通過市場過濾機制的作用，這將使更多居民的住房條件得到改善。

 

大數據房價指數（BHPI）由住房大數據聯合實驗室、中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組根據千萬級的存量住房價格數據，利用最新大數據分析技術和國際通行的重復交易指數模型計算。通過新技術的應用，BHPI力求更為貼近居民家庭對房價漲跌的真實感受。BHPI為月度存量房價格指數，指數樣本目前覆蓋了約142個主要城市和數十個重點城市的主要城區。根據重復交易指數模型的技術特性，BHPI僅監測存量住房價格變動，新建商品住房價格變動不計入BHPI。BHPI為大數據挖掘研究前沿成果，數據僅作為市場研究參考，住房市場評價以政府統計部門數據為準。

 

報告撰寫人：

鄒琳華中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長，中國社科院競爭力模擬實驗室副主任

王業強 中國社科院城市發展與環境研究所土地經濟與不動產研究室主任，房地產藍皮書主編

呂風勇  中國社科院財經戰略研究院《中國縣域經濟發展報告》主編

 

 

數據支持：住房大數據聯合實驗室

戰略支持：騰訊智慧房產

應用于商業用途請聯系報告撰寫人獲得許可。