中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院

　　中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告（2019年01月）

　　

　　主筆：鄒琳華 呂風(fēng)勇

　　

　　2018年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系”。2019年1月21日，習(xí)近平在省部級(jí)專題研討班開班式上強(qiáng)調(diào)要“穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案”，“全面做好就業(yè)、教育、社會(huì)保障、醫(yī)藥衛(wèi)生、食品安全、安全生產(chǎn)、社會(huì)治安、住房市場(chǎng)調(diào)控等各方面工作”。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組、住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室在2018年12月大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)（BHPI）監(jiān)測(cè)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目組對(duì)中國(guó)住房市場(chǎng)的長(zhǎng)期跟蹤研究，完成了2019年1月《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》。

　　

　　一、住房市場(chǎng)運(yùn)行最新動(dòng)態(tài)

　　1.房?jī)r(jià)下跌速度總體趨于緩和，重點(diǎn)城市住房成交量繼續(xù)回升

　　2018年12月全國(guó)房?jī)r(jià)下跌速度趨緩，下跌城市減少，房?jī)r(jià)總體實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有降。大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)（BHPI）監(jiān)測(cè)顯示，2018年12月，142個(gè)樣本城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比下跌0.68%，環(huán)比跌幅比上月收窄0.08個(gè)百分點(diǎn)。房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市為105個(gè)，比上月減少2個(gè)，占樣本數(shù)的74%。環(huán)比上漲城市37個(gè)，占樣本數(shù)的26%。全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期趨于悲觀，使得購(gòu)房者觀望情緒增強(qiáng)；房地產(chǎn)調(diào)控政策保持了延續(xù)性與穩(wěn)定性，部分開發(fā)商及住房投資者關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向的預(yù)判一再落空，開始逐步降價(jià)售房；貨幣化棚改政策的調(diào)整，對(duì)二三四線城市房地產(chǎn)熱起到了降溫的作用。

　　在房?jī)r(jià)良性回調(diào)的同時(shí)，重點(diǎn)城市二手住房成交量繼續(xù)增大。大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，2018年12月，10大重點(diǎn)城市二手住房成交量指數(shù)為110.22，比上月增長(zhǎng)5.6%。近2月重點(diǎn)城市住房成交量隨著價(jià)格下降而放大，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面較為穩(wěn)健，潛在的住房需求仍然比較旺盛。在價(jià)跌量增的背景下，不僅市場(chǎng)整體風(fēng)險(xiǎn)可控，而且居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)有所減輕，房地產(chǎn)調(diào)控取得了預(yù)定的效果。重點(diǎn)城市成交量的放大表明住房市場(chǎng)處于良性調(diào)整狀態(tài)，這也為進(jìn)一步完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系、構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制提供了有利條件。

　　

　　十大城市二手住房成交量指數(shù)（2017年1月=100）

　　注：十大城市的樣本為北京、上海、成都、大連、武漢、蘇州、深圳、南京、杭州、重慶。

　　2.一二線城市房?jī)r(jià)下跌速度顯著減緩，房?jī)r(jià)下跌城市略有減少

　　2018年12月，一二線城市房?jī)r(jià)總體繼續(xù)向下調(diào)整，但房?jī)r(jià)下跌速度顯著減緩，下跌城市也有所減少。

　　大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)（BHPI）監(jiān)測(cè)顯示，2018年12月，一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比平均下跌0.308%，環(huán)比跌幅比上月收窄1.6個(gè)百分點(diǎn)。除深圳環(huán)比止跌微漲0.42%外，另3個(gè)一線城市繼續(xù)下跌。其中廣州環(huán)比微跌0.12%，北京環(huán)比小幅下跌0.82%，上海環(huán)比小幅下跌0.71%。

　　與上年同期相比，2018年12月一線城市平均同比下跌1.237%。其中上海同比下跌11.28%，北京同比上漲0.17%，深圳同比上漲1.42%，廣州比上漲4.74%。

　　 

　　

　　

　　 

　　大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)（BHPI）監(jiān)測(cè)顯示，2018年12月，準(zhǔn)一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比平均下跌0.995%，環(huán)比跌幅比上月收窄0.925個(gè)百分點(diǎn)。除蘇州止跌微漲0.87%外，其它準(zhǔn)一線城市均繼續(xù)下跌。重慶、杭州等城市環(huán)比跌幅有所收窄。

　　

　　大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)（BHPI）監(jiān)測(cè)顯示，2018年12月二線城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比下跌0.701%，環(huán)比跌幅比上月收窄0.737個(gè)百分點(diǎn)。除了沈陽(yáng)環(huán)比微漲外，其余二線城市房?jī)r(jià)均有下跌，但下跌速度都趨于緩和。二線城市中，環(huán)比跌幅最高的青島，2018年12月環(huán)比下跌1.59%，環(huán)比跌幅比上月收窄1.45個(gè)百分點(diǎn)。

　　

　　3.三四線房?jī)r(jià)總體繼續(xù)下調(diào)，同時(shí)下跌速度略有加快

　　大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)（BHPI）監(jiān)測(cè)顯示，2018年12月，三四線城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比下跌0.678%，環(huán)比跌幅比上月繼續(xù)擴(kuò)大0.09個(gè)百分點(diǎn)。118個(gè)樣本城市中，下跌的城市為84個(gè)。下跌城市占比71%，與上月大體持平。樂山、西雙版納、張家口、自貢、綿陽(yáng)等三四線城市房?jī)r(jià)下跌速度相對(duì)較快。2018年12月，廊坊（燕郊）房?jī)r(jià)環(huán)比止跌回漲3.67%，但未來進(jìn)一步走向仍有待觀察確認(rèn)。

　　與一二線城市相比，三四線城市房?jī)r(jià)調(diào)整的背景有所不同。2017年下半年以來，部分一線城市已經(jīng)經(jīng)歷了一波房?jī)r(jià)調(diào)整，北京房?jī)r(jià)較2017年4月高點(diǎn)的最大跌幅曾接近20%，上海近一年房?jī)r(jià)下跌也達(dá)到12%左右。三四線城市2018年上半年正經(jīng)歷了一波較快上漲，多數(shù)城市房?jī)r(jià)同比漲幅仍較高。由于目前才剛進(jìn)入階段性調(diào)整，距離再次復(fù)蘇仍需時(shí)日。

　　

　　注：城市數(shù)據(jù)一般不包括下轄縣級(jí)市及縣；由于每月都將根據(jù)最新數(shù)據(jù)對(duì)所有指數(shù)進(jìn)行重算與修訂，不同版本的指數(shù)可能會(huì)有細(xì)微差異，以最新版本為準(zhǔn)；廊坊房?jī)r(jià)主要根據(jù)廊坊市燕郊板塊數(shù)據(jù)編制。

　　

　　二、形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)

　　1.一二線城市房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力與下跌的壓力并存

　　一方面，受全球資本市場(chǎng)動(dòng)蕩加劇、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期調(diào)低及嚴(yán)厲的調(diào)控政策的影響，一二線城市房?jī)r(jià)短期仍存在一定的下降壓力；另一方面，一二線城市作為人口主要流入地和高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，住房供求矛盾在城市化階段長(zhǎng)期存在，部分一二線城市如北京、上海、廈門等經(jīng)歷了2017年以來的持續(xù)調(diào)整，房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到一定程度釋放。目前一二線城市房?jī)r(jià)上行主要受制于嚴(yán)厲的調(diào)控政策及復(fù)雜多變的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境。一旦外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境有所改善，部分一二線城市樓市可能會(huì)率先緩慢回暖。

　　　2.三四線城市房?jī)r(jià)短期以繼續(xù)向下調(diào)整為主線

　　三四線城市本身的住房投資投機(jī)需求較低，房?jī)r(jià)上漲主要受收入水平及人口吸引力偏低的制約。此外，三四線城市大多仍處于增量房市場(chǎng)的發(fā)展階段，當(dāng)銷售不暢時(shí)，住房庫(kù)存將再度增加，并反過來進(jìn)一步增強(qiáng)房?jī)r(jià)下降壓力。2017-2018年，受貨幣化棚改下沉至三四線城市、房?jī)r(jià)補(bǔ)漲等因素的影響，二三四線城市房?jī)r(jià)大都累積了不小的漲幅，房?jī)r(jià)客觀上也有階段性下調(diào)的需要。2019年貨幣化棚改政策的調(diào)整，對(duì)三四線城市房?jī)r(jià)上漲起到釜底抽薪的功效。住房銷量的下滑，將推動(dòng)三四線城市房?jī)r(jià)的向下調(diào)整。

　　三、對(duì)策與建議

　　1.保持調(diào)控政策的延續(xù)性與穩(wěn)定性，繼續(xù)抑制住房投資投機(jī)

　　在城市化大背景下，住房供求矛盾長(zhǎng)期存在，“房住不炒”仍是新形勢(shì)下住房政策的前提。從防范風(fēng)險(xiǎn)角度看，高杠桿房地產(chǎn)投資投機(jī)導(dǎo)致的債務(wù)危機(jī)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的根源。要避免因短期的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整而放棄對(duì)住房投資投機(jī)的管控，甚至出臺(tái)剌激或鼓勵(lì)購(gòu)房政策。

　　限購(gòu)、限貸等行之有效的住房投資投機(jī)需求管控政策，仍應(yīng)保持相對(duì)穩(wěn)定。對(duì)住房存量與人口的大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)分析顯示住房總量不足仍然是大城市住房市場(chǎng)的主要矛盾，住房需求管控政策沒有整體退出條件。但在“房住不炒”的前提下，可以根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化，對(duì)政策進(jìn)行微調(diào)，使得房地產(chǎn)政策體系更為科學(xué)合理。

　　加強(qiáng)對(duì)各類信貸資金流向的管控，避免違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。在針對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的金融支持力度增大的背景下，如何避免各類信貸資金變相流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，防范房地產(chǎn)行業(yè)的融資杠桿與債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大，也是當(dāng)前宏觀政策所面臨的一個(gè)重要議題。

　　2.繼續(xù)支持首次購(gòu)房需求，合理支持居民改善性住房需求

　　發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的首要目標(biāo)是不斷提升居民的住房水平，其著力點(diǎn)之一則是支持居民家庭首次購(gòu)房需求。繼續(xù)支持居民家庭首次購(gòu)房需求，通過構(gòu)建完善政策性住房融資體系及緩解短期貨幣供求關(guān)系，改善首套房貸市場(chǎng)利率偏高的現(xiàn)象，切實(shí)降低居民首次購(gòu)房的還款負(fù)擔(dān)。

　　合理支持居民改善性住房需求，適度引導(dǎo)住房消費(fèi)升級(jí)。對(duì)于居民在一定時(shí)期內(nèi)買一賣一的改善性住房需求，應(yīng)從制度上創(chuàng)造交易便利和給予稅費(fèi)減免。通過市場(chǎng)過濾機(jī)制的作用，這將使更多居民的住房條件得到改善。

　　3.穩(wěn)妥推進(jìn)經(jīng)營(yíng)性集體土地入市、期房預(yù)售、租購(gòu)?fù)瑱?quán)、基本公共服務(wù)一體化等住房相關(guān)領(lǐng)域重大制度改革，逐步實(shí)現(xiàn)職住學(xué)平衡和住有所居的目標(biāo)。通過推進(jìn)集體土地建設(shè)租賃性住房試點(diǎn)等土地供應(yīng)制度改革，建立完善多主體供應(yīng)的住房體系，滿足多樣化的住房需求；通過期房預(yù)售制度改革，降低房地產(chǎn)業(yè)融資杠桿和住房金融屬性、保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益；通過租購(gòu)?fù)瑱?quán)改革，保護(hù)租房家庭的合法權(quán)益，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展；通過探索交通基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療保障、基礎(chǔ)教育等基本公共服務(wù)區(qū)域一體化，提高住房存量利用效率，逐步實(shí)現(xiàn)職住學(xué)平衡。

　　大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)（BHPI）由住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室、中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組根據(jù)千萬(wàn)級(jí)的存量住房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)，利用最新大數(shù)據(jù)分析技術(shù)和國(guó)際通行的重復(fù)交易指數(shù)模型計(jì)算。通過新技術(shù)的應(yīng)用，BHPI力求更為貼近居民家庭對(duì)房?jī)r(jià)漲跌的真實(shí)感受。BHPI為月度存量房?jī)r(jià)格指數(shù)，指數(shù)樣本目前覆蓋了約142個(gè)主要城市和數(shù)十個(gè)重點(diǎn)城市的主要城區(qū)。根據(jù)重復(fù)交易指數(shù)模型的技術(shù)特性，BHPI僅監(jiān)測(cè)存量住房?jī)r(jià)格變動(dòng)，新建商品住房?jī)r(jià)格變動(dòng)不計(jì)入BHPI。BHPI為大數(shù)據(jù)挖掘研究前沿成果，數(shù)據(jù)僅作為市場(chǎng)研究參考，住房市場(chǎng)評(píng)價(jià)以政府統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

　　報(bào)告撰寫人：

　　鄒琳華中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)，中國(guó)社科院競(jìng)爭(zhēng)力模擬實(shí)驗(yàn)室副主任，《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》主編

　　呂風(fēng)勇 中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院《中國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告》主編

　　

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